各类商业业态开店选址标准

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1、区位要求:邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;市郊结合部。
  2、建筑要求:独栋,周边有停车场。
  3、面积租期:建筑面积3000—6000平方米,基本年限10年以上。
  4、合作方式主要有三种:特许经营、租赁、共同投资。

  二、咖啡店选址要求:
  1、商圈要求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近,人流充足。
  2、建筑要求:层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位,至少10个以上。
  3、面积和租期要求:一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租房年限5年以上,一般至少7到9年。
  三、超市选址要求:
  1、商圈要求:市口较好,位于市中心,新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房;对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数,要求在15-20万人,且周边人口具有一定的增长趋势;社区型综合超市
  商圈要求:消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围,商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人,且周边人口具有一定的增长趋势。
  物业要求:
  2、建筑形态:最好框架结构,期房、现房都可。楼层不超过三层,层高净高不低于3.2米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深以30--50米为佳;
  3、面积和租期:便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;购买用房面积一般为10000-20000平方米。
  4、合作方式:租赁、联建、购买
  四、火锅店选址要求:
  1、商圈选择:选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
  2、建筑要求:框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,其余同餐厅。楼上商铺亦可。
  3、面积和租期:150~500平方米,租期至少2年。
  五、普通餐厅、快餐连锁等。
  1、商圈选择:商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
  2、建筑要求:一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。
  3、面积和租期:一般要求不得少于三年,面积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平方米,商务型餐厅150~10000平方米。
  六、面馆
  1、商圈选择:面馆是中式普通快餐的经营形态,原料加工半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,大大缩短了生产时间,满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。。。
  2、建筑要求:同餐厅
  3、面积租期要求:80~200平方米。2年以上。
  七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求:
  1、商圈选择:商业气氛浓厚,客流量大,人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征);知名度高的店铺附近(如:麦当劳、肯德基附近);大规模住宅区附近;
  2、建筑要求:商店可见度强,格局是浅方型最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。
  3、面积和租期:租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。
  八、茶坊、酒吧
  1、商圈选择:消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境,消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
  2、建筑要求
  茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每100平方米10千瓦配置,有自来水供应。如与居民相邻,最好设置隔音层。
  3、面积、租期要求:50~400平方米。2年以上。
  九、电器连锁(苏宁、五星等)
  1、商圈选择:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市(百强县优先),副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。
  2、建筑要求::独立、清晰的产权。楼层从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼;物业距街道的距离在6米以上,有开阔的停车场地和门前广场;有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶梯和货梯(两层以上)
  3、面积和租期:副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上;区域商圈4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。
  十、国美电器
  1、商圈要求:
  1)商业街店----临街商铺(一层)。处于市级商圈、区级商圈。
  2)店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。
  3)社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域,紧邻主要大型社区,社区人口10万人左右(一层)。
  4)特定市场店----手机、IT一条街(一层)。市级手机、IT一条街。
  5)交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
  3C店规模要求
  2、建筑要求:独立、清晰的产权;楼层从一楼开始,楼层不超过四楼,楼层不超过三楼
  非店中店要有开阔的停车场地和门前广场;使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶梯和货梯(两层以上)
  3、面积租期要求:1)小型店:30~50平米。2)中型店:80~120平米、160~240平米。3)大型店:260~320平米。四、旗舰店:400平米左右。
  4、开店原则:小型店只经营3C商品,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主,社区店以开设中型店为主,特定市场店以开设中型店和大型店为主。
  十一、KFC、麦当劳
  1、商圈要求:城市一类商圈的繁华地段,有一定的消费支持
  2、建筑要求:1)楼板到梁底高度,不得低于3米。;2)楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡,餐厅区活荷载为250kg/㎡;3)供电:甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表;4)供水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5㎏/㎝2,并具有相应的用水指标;5)排水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸;6)隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系;7)化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域;8)排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm;8)招牌:在门脸上方提供招牌安装位置;
  9)空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时,用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。(如KFC自设甲方提供室外机位置);
  10)设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力;11)卸货车位:甲方提供临时卸货车位;12)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
  13)消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通;14)电话:甲方提供两条电话线路。
  3、面积租期:首层,350平方米(使用面积),门面12米。租期要求10年以上至少。
  十二、便利店
  连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同,它在进入某个目标市场之前先划分商圈,再根据既定的原则,在商圈范围内选择合适的店址。
  1.商圈划分
  商圈的划分不是以服务半径为原则,而是以便利性为原则,即以住宅小区为商圈的重心,根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后,便要根据既定的选址原则,在商圈范围内寻找合适的铺面,然后再根据已确定的铺面位置和面积,决定该商圈内的便利店数量。
  2.选址的原则
  (1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民,应考虑居民出入小区的路线。
  (2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围,既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高,又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。
  (3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺,一般不要设在夹层或二层,楼层间高度保证在3米以上。
  (4)足够的配电功率,完善的水电和消防设施等。
  1150米半径内居民不少于1万人,其中200米半径内不少于2000户;
  2、位于社区商业中心街道(动线上)。东西走向街道最好座北朝南;南北走向街道最好座西朝东,尽可能位于十字路口的西北拐角;
  3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻;
  4、独立商铺或楼房底层,门面展开宽度不少于6米;
  5、门窗可改装为落地式大玻璃结构;
  6、店铺产权清晰且至少可使(租)用6年;
  7、有正常排水排污通讯五台空调主机位;
  8、店前空地不少于店内经营面积,可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车;
  9、店面、店侧及店前可发布(安装)30平方米以上的广告牌;
  10、社区居民文明素质较高,治安状况良好;
  11、社区交通方便、通畅,与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻;
  12、社区地方政府执法文明,注重社区文化建设。
  从以上12个条件可以看出,连锁店的选址不但考虑到了人流数量,比如规定半径内的居民数量,还考虑到了有效人流,比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节,这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。
  开店地点周围住户的情形,亦即所谓的居民居住条件,其范围有以下几类:
  1住宅的种类:分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店,但贫民区、老人住宅区则不太适合。
  2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主,单身男女尤其重要。如以职业类别来看,司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员,都是比较理想的对象。
  圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种:中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。
  商圈未来发展的具体考虑如下:地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性,指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时,要先确定是否还有设店的空间。
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陈闽英
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朱马飞
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师翀
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